Milloin PJP on rakennushankkeen tilaajalle kannattava valinta?
Projektinjohtopalvelu: Milloin PJP on rakennushankkeen tilaajalle kannattava valinta?
Kiinteistörakennuttamisen asiantuntijamme vastaavat liike-, toimitila- ja teollisuuskiinteistöjen rakennuttamisesta ja rakentamisen valvonnasta asiakkaan eli hankkeen tilaajan puolesta. Projektinjohtopalveluna (PJP) toteutettava rakennushanke laajentaa rakennuttajakonsultin roolia ja tehtäviä tuoden samalla joustavuutta hankkeeseen ja kustannussäästöjä tilaajalle.
”Normaalissa hankkeessa rakennuttajakonsultti johtaa hanketta eikä puutu työmaalla tapahtuvaan tekemiseen. Rakennusliike hoitaa materiaalihankinnat ja rakentamisen. Rakennuttajakonsultin tehtävä on seurata ja valvoa, että kaikki tehdään sovittujen suunnitelmien ja lainsäädännön mukaisesti”, kuvailee Weladon kiinteistö- ja teollisuusrakennuttamisen liiketoimintaa johtava Juhani Karppelin.
Projektinjohtopalvelussa rakennuttajakonsultin vastuu laajenee, kun mukaan tulee päätoteuttajan rooli.
”Projektia johtava rakennuttajakonsultti on aidosti lisäarvoa tuova projektinjohdon ja rakentamisen asiantuntija työmaalla. Projektijohtajana konsultti hankkii kaiken suunnittelijoista urakoitsijoihin ja materiaaleihin sekä vastaa työmaalla tapahtuvasta toiminnasta tilaajan edustajana”, Juhani jatkaa.
Milloin projektinjohtopalvelu hyödyttää tilaajaa?
Juhani Karppelinilla on pitkä kokemus KVR- ja projektinjohtohankkeista ensin urakointipuolelta ja vuodesta 2017 lähtien rakennuttajakonsulttina. Juhanin mukaan PJP-urakan hyödyt tilaajalle riippuvat hankkeen mallista ja aikataulusta.
”PJP on erinomainen toimintamalli silloin, kun kyseessä on monimutkainen ja/tai aikataulultaan haastava hanke, jota ei ole etukäteen suunniteltu valmiiksi syystä tai toisesta. Hankkeen haastavuus voi johtua monesta eri asiasta: Se voi olla teknisesti monimutkainen tai hankkeessa on useita eri osa-alueita, jotka täytyy yhdistää”, Juhani kertoo.
Esimerkiksi teollisuuden hankkeissa haasteita aiheuttaa suunnittelun riippuvuus laitetoimituksista, jolloin laitetilojen suunnitteleminen ja laitteiden asentaminen täytyy saada soviteltua rakentamisen sekaan omine reunaehtoineen. Häiriötä hankkeessa voi aiheuttaa myös aikatauluongelmat tai käynnissä olevan työmaan hajautuminen toiminnassa olevan tuotannon keskelle. Tällaisissa hankkeissa tilaajan hyödyt PJP-urakasta ovat Juhanin mukaan selkeät.
”Pääsääntöisesti PJP-urakassa toteutusaikataulu on lyhyempi. Tämä johtuu siitä, että PJP:ssä päästään jo hankesuunnitteluvaiheen jälkeen budjetin ja luonnosteltujen kuvien avulla kilpailuttamaan urakoitsijoita hankkeeseen. Silloin saadaan tietyn osa-alueen urakoitsija kiinnitettyä, ja päästään kehittämään rakentamissuunnitelmia. Tämän ansioista suunnittelu- ja kilpailutusvaihe jää lyhyemmäksi.”
Tuotantolaitoksen rakennushankkeessa voi olla vaikka neljä laitetoimittajaa, ja kaikkien toimittajien laitteissa on eroja, mitä ne rakennukselta tai ympäristöltä vaativat. Rakennusta ei näin ollen pystytä suunnittelemaan valmiiksi ennen kuin laitehankinnat on tehty. Projektijohtaja pitää kokonaisuutta kasassa edistämällä suunnitelmia notkeasti laitetoimitusten varmistuttua.
Weladolaisilla laaja-alainen kokemus rakennushankkeista
Hankkeen koosta ja mallista riippuen esimerkiksi teollisuuden rakennushankkeessa tarvitaan projektinjohtajan lisäksi töihin kolmesta neljään projektihenkilöä. Projektijohtaja hallitsee ison kuvan, vastaava/työmaapäällikkö johtaa operaatiota paikan päällä, projekti-insinööri avustaa projektijohtajaa ja työmaapäällikköä työmaan hallinnollisissa tehtävissä ja hankintainsinööri hoitaa hankinnat, kilpailutukset ja sopimukset sekä auttaa aikataulutuksissa.
”Organisaatiossamme on paljon sellaista osaamista, jota ei välttämättä muualta löydy, ja monipuolisesta asiantuntijajoukostamme löytyy aina joustavasti tukea hankkeille. Tiimimme tehtävä on varmistaa asiakkaille aina helppo projekti ja mielekäs asiakaskokemus. Pidämme huolen siitä, että tilaaja pystyy keskittymään omien tehtäviensä hoitamiseen eikä tilaajan oma toiminta tai tuotanto häiriinny rakentamisesta”, Juhani kertoo.
PJP-hankkeessakin työskentelee ihmisiä, jolloin onnistuminen on paljon kiinni myös siitä, miten he työskentelevät tiiminä.
”PJP on yhteistoiminnallinen projektin toteutusmalli. Asioita tehdään yhdessä tilaajan, suunnittelijan ja toteuttavien organisaatioiden kanssa. Hanketta kehitetään yhdessä, jolloin luonnollisesti sekä tiimiläisten ammattitaito että hankkeen yhteishenki vaikuttavat paljon siihen, miten toimintatapa on omiaan helpottamaan hankkeen läpivientiä ja sitä kautta saadaan paremmin tilaajan tarvetta palveleva lopputulos”, Juhani kuvailee.
PJP on tilaajalle kokonaisedullinen urakkamuoto
Tilaajalle PJP on kokonaisedullisempi tapa hankkia, koska normaalissa urakointimallissa tehdään jossain määrin päällekkäistä ja moninkertaista työtä. Kustannustehokkuutta tuo myös se, että hankkeen kokonaisläpivientiaika on lyhyempi. Mitä lyhyempi hankkeen läpivientiaika on, sitä nopeammin investointi tuottaa.
”Tilaaja myös pystyy vaikuttamaan toteutuneeseen lopputulokseen enemmän, koska yhteistoiminnallisesti edeten muutossuunnittelu on notkeampaa, eikä muutoksista tai lisätöistä tule niin paljon lisäkustannuksia.”
Tilaaja siis maksaa vain ja ainoastaan siitä, mitä projektilla tehdään. Toki matkan varrella tulee muutoksia, mutta tilaaja ei joudu maksamaan mahdollisista, vaan ainoastaan toteutuneista asioista.
”Toki kiinteällä urakkahinnalla saa hankkeen näennäisesti halvemmalla, mutta kiinteä hinta perustuu aina kustannuslaskelmiin ja riskien ennakointiin. Niissä on aina mukana laskentavirheitä ja kustannuksia myös laukeamattomista riskeistä, jotka tilaaja joutuu maksamaan. Näiden osalta puhutaan helposti merkittävistä summista.
Urakoinnin laskentavirheet johtavat pääsääntöisesti siihen, että niitä pyritään kompensoimaan lisätöillä, mikä saattaa aiheuttaa vääntöä ja siten heikentää työmaan henkeä. Asiat menevät hankalammaksi, tuottavuus laskee ja tilaajalle syntyy aikataulu- ja kustannusriskejä”, Juhani Karppelin kertoo.
PJP-urakkaan voidaan sopia joko niin, että toimitusten sopimukset tehdään suoraan tilaajan nimiin ja niistä laskutetaan tilaajaa tai tilaajalla on yksi sopimus ja laskut kiertävät rakennuttajakonsultin kautta.
”Viimeksi mainitussa toimimme tilaajan roolissa myös maksuliikenteessä ja laskutamme kustannukset tilaajalta sovituin aikavälein, esimerkiksi kerran kuukaudessa”, Juhani Karppelin kertoo.
Urakkatermit
Projektinjohtopalvelussa (PJP) projektijohtototeuttajana toimiva rakennuttajakonsultti vastaa rakennuttamistehtävien lisäksi työmaan johtovelvollisuuksien täyttämisestä. PJP-toteuttaja asettaa työmaalle työnjohdon ja suorittaa kohteen päätoteuttajan tehtävät. Urakka- ja hankintasopimukset tehdään tilaajan nimiin. PJP-toteuttaja hyväksyttää osaurakoitsijat tilaajalla.
PJU projektijohtourakoinnissa otetaan kaikki päätoteuttajan velvollisuudet kantaakseen ja toimitaan urakoitsijana.
KVR tarkoittaa kokonaisvastuurakentamista, jota infrapuolella kutsutaan SR- eli suunnittele ja rakenna -hankkeeksi.
Halutko keskustella oman rakennushankkeesi johtamisesta? Ota yhteyttä Juhaniin tai Kimmoon.
Juhani Karppelin, 040 841 0923, juhani.karppelin@welado.fi
Kimmo Olsen, 040 180 2234, kimmo.olsen@welado.fi